规划中的三套普通商品住宅的项目，在开发商“三合一”改造下成为一套别墅

　　周先生想投资房产，看中当地一个别墅项目，在办理房产证时才知道，开发商将原本规划为三套普通商品住宅的项目，搞了“三合一”成为一套别墅，销售时则签3份房屋买卖合同作分割拆零销售。买一处别墅却需办3份房产证，考虑到限购限贷政策，这无疑会让投资收益大打折扣，而且还要承担更高的贷款成本，为此他拒绝收房最终因违约站上了被告席。日前，苏州市吴中法院审结这起商品房预售合同纠纷，酌情减轻了周先生的违约责任，只需赔偿3.8万违约金。 通讯员 马俐 史华松 扬子晚报全媒体记者 于英杰

　　意外

　　买一套别墅竟然签了3份买房合同

　　周先生一直想投资房产，他通过销售广告得知，苏州市吴中区木渎镇有一处纯别墅项目，到现场考察样板房及毛坯房后，他决定在这里购买一套联排别墅，作为投资。等他到签合同时，项目开发商某置业公司却拿出3份《商品房买卖合同》要他签。对此，周先生提出疑问，销售人员告知他，这是因为土地使用方面的要求，他购买的就是一套房屋，让周先生放心签合同。

　　周先生相信了对方的说法，签订了3份购房合同，其中约定，由周先生向某置业公司购买102幢104室（建筑面积92.03平方米）、204室（建筑面积87.74平方米）、304室（建筑面积74.31平方米），房屋总价为248万余元。

　　当天，双方还签订了一份补充协议，明确由某置业公司对周先生所买的3套商品房进行改造，改造费用由该公司承担，原《商品房买卖合同》所附平面图不再作为交付标准，周先生不得以此作为拒绝接受商品房的理由；原《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》相关内容已经不再适用，周先生也不得据此向某置业公司提出任何权利主张。

　　虽然心存疑问，周先生还是签署了3份合同和补充协议。

　　对峙

　　“一房办三证”？业主拒绝收房

　　第二年，这家置业公司向周先生发出交房通知书，周先生按期前去收房时意外得知，这一套联排别墅还需办理三本房产证。他买房是为了投资，受到国家限贷限购政策等影响，这种情况下，不光会抬高自己的购房成本，而且将来势必造成别墅难以转手，因此，周先生拒绝收房。

　　置业公司多次催告周先生收房无果，将他告上吴中法院，请求法院判决解除3份《商品房买卖合同》，并按合同约定，由周先生支付相当于总房款5%的违约金12万余元，以及房屋保管费41万余元。

　　周先生认为，在售房时，原告并未如实告知他购买的一套别墅需要办理三份房产证，直至交房时自己才知晓，他与原告发生争议，才没按时办理交房手续。现在，他同意收房，但认为原告主张违约金和房屋保管费没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　但在审理中，原告置业公司表示，在周先生购房时，他们已经明确告知他该房屋需办理3份房屋所有权证。那么，开发商为何要大费周章，把一套别墅硬生生拆分成三套小户型房屋来卖呢？

　　吴中法院查明，涉讼房屋所在地块的建设项目规划要求，住宅套型建筑面积90平方米以下的建筑面积所占比例，必须达到住宅总建筑面积的20%以上。而这家置业公司对外宣传该楼盘为“纯山地别墅区”，用以销售展示的样板房也是别墅样式。为符合规划要求，同时实现按照纯别墅项目销售的目的，置业公司将部分小户型房屋“三合一”，即采取与购房者签订三份小户型房屋商品房买卖合同，并签订补充协议约定由开发商对三套商品房进行改造的方式，事实上，房屋仍作为别墅项目出售。

　　承办法官也前往该楼盘进行实地调查。与周先生购买了同类型房屋的业主表示，置业公司在售房时并未告知需办理三份权属证书，而是到交房时才被告知。

　　判决

　　购房者过了法定“毁约期”

　　但开发商仍需承担主要过错责任

　　吴中法院审理认为，在原告未举证证明已经就涉讼房屋需办理3份权属证书向被告作出过特别说明的情况下，再结合法院向其他业主的调查情况，可以认定，原告在售房时未明确说明需要办理三份权属证书。由于购房后国家出台了房地产限贷政策，对多套房屋出售交易可能存在抑制作用。被告周先生在交房时才得知“一房办三证”，因此与原告置业公司发生争议，是未及时办理房屋交付手续的主要原因，对此置业公司应负有主要过错责任。

　　但被告在知晓此事后，并未以“存在缔约时意思表示不真实”的法定事由，在法定的一年撤销权行使期内，向原告主张撤销《商品房买卖合同》，所以，在撤销权行使期间届满、撤销权消灭后，被告仍应及时办理房屋交付手续。因此，被告并不能完全免除违约责任。

　　结合双方有关违约金的约定，综合原被告的过错程度，考量公平原则和诚实信用原则，法院酌定，由被告周先生向原告支付违约金3.8万元。

　　关于原告置业公司主张的房屋保管费，法院认为，由于《商品房买卖合同》已经明确，逾期收房情况下房屋由物业公司托管，可见，被告逾期收房情况下已按约由物业公司履行房屋管理职责，原告并没有就此另行收取房屋保管费用的权利和依据，所以，有关被告周先生应向原告支付逾期收房期间的保管费的约定，是加重购房者一方责任的格式条款，该格式条款应认定无效。

　　最终，法院依法判决周先生按《商品房买卖合同》办理房屋交接手续，并向置业公司支付违约金3.8万元，驳回某置业公司的其他诉讼请求。

　　提醒

　　“化整为零”卖房属违规行为

　　购房者想“毁约”有1年时间

　　该案承办法官表示，原建设部《商品房销售管理办法》规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。如果开发商违反这一规划要求，将一套房屋作分割拆零销售，就属于违规行为，对开发商这种“化整为零”的做法，购房者可以提出撤销房屋买卖合同，也就是“毁约”。按照合同法的规定，具有撤销权的当事人，应当自知道或者应当知道这一法定撤销事由之日起一年内，来行使自己的撤销权。

　　对于购房者而言，要特别注意这一期限，来维护自己的权益。该案的购房者周先生拒绝收房，在一年的法定“毁约”期限内没有行使自己的权利，属于违约，所以仍应收房，但开发商有更加明显的过错，所以在判决时，酌情减轻购房者周先生的违约责任，这也体现了司法裁判对开发商违规建设、销售的否定性评价。